국토교통부에서 노후계획도시 특별법 시행령 제정안 입법예고를 지난 2024년 1월 10일 발표하였다. 1기신도시 뿐만 아니라 그 범위가 108개 내외의 지역으로 확대되었다. 시행령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등이 구체적으로 제시하였는데 자세한 내용과 특별법이 적용되는 대상 지역에 대해 알아보겠다.
노후계획도시 정비 특별법 시행령 제정안 주요내용
1. 노후계획도시 정의
법에서 정한 100만㎡ 이상이며 조성 후 20년이 경과한 택지는 전국에 51개이나, 이번 시행령 제정안에 따르면 최대 108개 지역으로 특별법을 적용 가능하게 되었다.
- 노후계획도시 : 택지개발사업 등으로 조성 후 20년 이상 경과, 면적이 100만㎡ 이상인 지역 (구체적인 사항 대통령령으로 위임)
- 조성사업의 종류 : 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 함께 시행된 배후 주거단지 조성 사업
- 면적 : 대통령령으로 정하는 내용
- 단일택지 면적 100만㎡ 이상
- 연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상
- 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한
지역별 특별법 적용가능 대상은 아래의 택지정보시스템과 산업입지정보시스템에서 확인할 수 있다.
2. 특별정비구역 지정요건
- 주거단지 정비형 : 25미터 이상 도로(대로3류)로 구획된 일단의 토지
- 중심지구 정비형 : 역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내) 및 상업·업무지구의 고밀·복합 개발하는 구역
- 시설 정비형 : 기반시설 및 광역교통시설을 확충 또는 개선하는 구역
- 이주대책 지원형 : 이주단지 공급을 목적으로 개발·정비하는 구역
3. 선도지구 지정기준
아직 구체적인 선도지구 지정기준, 배점, 평가절차 등은 마련되지 않았고 국토부는 상반기 중 공개할 계획이다.
- 주민 참여도 : 토지등소유자간 공감대를 형성하여 사업의 실현 가능성의 높은지역
- 노후도 및 주민불편 : 건축물 노후화와 편의시설 부족으로 정주환경 개선이 시급
- 도시기능 향상 : 기반시설·공공시설이나 자족용지 제공으로 도시기능 향상에 기여
- 확산 가능성 : 생활권 내 주요거점으로서 사업 추진 시 파급효과가 큰 지역
4. 건축규제 완화
건축규제의 핵심은 국계법에서 정한 상한 규정을 시군 조례에서 제한하는 사항을 조례에도 불구하고 국계법 상한 적용으로 완하 하겠다는 것이 핵심이다. 예를 들어 성남시의 경우 3종일 경우 국계법 상한 용적률은 300%이지만 성남시 조례상 280%이다 하지만 국계법 상한 300%를 적용하고, 국계법 상한의 150%까지 완화하여 최대 450%까지 적용이 가능하다.
규제 완화에 따른 주거단지 고밀개발이 불가피하다 이에 국토부는 주거환경 확보 가이드라인을 별도로 제시할 예정이다.
5. 안전진단 면제·완화 기준
- 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공할 경우
- 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 주택단지가 없는 경우도 특별정비예정구역으로 지정할 수 있도록 면제 등 특례 동일 부여
- 안전진단 실시할 경우도 5% 범위 내에서 평가항목별 비중을 조정하여 실시할 수 있도록 완화
국토부는 사실상 안전진단을 면제하여, 통합 정비를 통한 신속한 정비를 유도하고자 하는 방안이다.
6. 공공기여 비율
공공기여의 비율은 70% 이내에 범위에서 2개 구간으로 차등해서 적용한다.
- 1구간 : 현재 용적률에서 기준용적률까지 증가된 용적률로 10~40% 범위에서 적용
- 2구간 : 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률까지 증가된 용적률로 40~70% 범위내에서 적용
노후계획도시 특별법 적용 대상 지역
기존 특별법 대상 지역 (51개)에서 인·연접 택지·구도심·유휴부지를 포함하여 100만㎡ 이상인 지역과 안산 반월, 창원 국가 산단 배후도시 등이 추가되면서 108개 내외의 지역이 특별법 적용을 받을 수 있게 되었다.
- 기존 특별법 대상 지역(51개)
- 서울(8개) : 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내
- 경기(13개) : 1기신도시(일산, 분당, 중동, 평촌, 산본), 수원영통, 부천상동, 광명하안, 고양화정, 광명철산, 의정부금오, 고양능곡, 안양포일
- 인천(3개) : 인천구월, 인천연수, 인천계산
- 충청(6개) : 대전노은, 대전둔산, 대전둔산2, 대전송촌, 청주용암, 청주용암2
- 강원(3개) : 원주구곡, 원주단관, 강릉교동2
- 경상(9개) : 부산해운대1,2, 부산화명2, 대구칠곡, 대구성서, 대구칠곡3, 울산화봉, 김해장유, 김해내외, 김해북부
- 전라(8개) : 광주상무1, 광주하남, 광주문흥, 광주일곡, 광주풍암, 전주아중, 목포하당, 여수문수여서
- 제주(1개) : 제주일도
추가 확대되는 지역중 서울, 경기권을 정리해보면
- 단일 80 ~ 100만㎡
- 서울(1개) : 가양
- 경기(11개) : 수원매탄1, 수원정자, 수원천천2, 용인수지, 용인수지2, 평택안중, 하남신장, 고양중산, 의정부송산, 오산운암, 고양행신
- 2개 이상 연접, 인접 100만㎡ 이상
- 경기(9개) : 구리(교문, 토평, 인창일대), 수원(권선, 매탄일대), 용인(기흥일대), 평택(비전, 합정일대, 송탄일대)
이상으로 노후계획도시정비 특별법 시행령 입법예고된 내용과 대상지역에 대해 알아보았다. 1기신도시에 대한 내용도 자세히 봐야겠지만 서울, 경기권에 추가되는 단지들에 대해서도 추가로 살펴볼 필요가 있다.