100세 시대로 접어 들면서 은퇴 후 노후 대책에 대한 고민이 많아 지고 있다. 국민연금, 기초연금, 개인연금 등 많은 연금 들이 있지만, 개인연금과 국민연금 만으로는 노후 생활을 담보하기 어렵다. 주택을 가지고 있는 사람이라면 집을 담보로 제공하고, 내 집에서 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있는 제도가 주택연금이다. 주택연금의 가입조건과 예상수령액, 주택연금 장점과 단점은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.
주택연금 가입조건
주택연금 가입조건은 부부 중 1명이 만55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유하신 분에 한하여 주택연금에 가입할 수 있다.
포인트 1) 가입자의 연령 : 부부 중 나이가 젋으신 분의 나이를 기준으로 한다. (부부 중 1명이 대한민국 국민)
포인트 2) 주택가격 : 아파트의 경우 ①한국부동산원 시세, ②kb국민은행 시세를 순차적으로 적용
주택과 오피스텔 등 인터넷 시세가 없는 경우 감정기관의 감정평가를 통해 시세가 적용됩니다.
- 공시가격과 한국부동산원, kb시세 등은 차이가 있다.
- 따라서 주택연금 가입조건인 공시가격 12억 주택이지만 시세(한국부동산원, kb시세, 감정평가)는 12억 보다 높을 수 있다.
- 대략 시세와 공시가격의 차이는 30%정도 나는데, 시세 17억(공시가 12억) 아파트까지 대상이 될수 있다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미(국토부), 네이버 부동산 등에서 볼 수 있다.
- 대상주택 : 단독주택(단독, 다중, 다가구)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택), 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 (주거목적의 연립, 빌라, 다가구 등 거의 모든 주택이 해당 된다.)
- 주택보유수 : 원칙은 1주택이다. 다주택자라도 합산 가격이 12억이하면 가입 가능, 공시가격 등이 12억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 처분 시 가입 가능
- 거주요건 : 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(전입)로 이용하고 있어야 함.
- 주택연금 채무관계자 자격 : 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용)
주택연금 지급방식 / 지급유형
담보제공 방식
- 담보제공 방식에 따라 1)신탁방식 : 주택을 주택금융공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 방식과 2)저당권방식 : 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 방식이 있다.
- 연금승계 : 신탁방식의 경우 가입자 사망시 배우자에게 소유권 이전 없이 자동승계되지만, 저당권방식의 경우 가입자 사망시 상속권자들의 동의하에 소유권을 이전하는 절차가 필요하다.
- 일부 임대 : 다가구 주택 등에 일부 임대를 주고 있는 주택에 경우 저당권방식은 보증금이 없는 월세의 경우만 가능하며, 전부 임대 또는 보증금 있는 임대는 불가능하다. 신탁방식의 경우는 보증금이 있는 일부 임대의 경우 가능하다. 따라서 다가구 주택을 통해 일부 임대를 주고 주택연금을 받고자 하는 경우 신탁방식이 유리하다.
주택연금 수령방식
- 일반 주택연금 : 주택을 담보로 제공하고 평생 동안 매월 연금 수령(기간에 따라 종신지급방식과 확정기간방식이 있다.)
- 주담대 상환용 주택연금 : 기존 주택의 주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 매월 연금 수령
- 우대지급방식 : 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20%더 수령 가능하다.
주택연금 상품종류
- 매월 동일한 금액을 수령하는 1)정액형, 가입 초기 일정 기간 정액형보다 많이 수령하고 이후에는 수령액이 줄어드는 2)초기증액형, 초기에는 적게 이후 금액이 증가하는 3)정기증가형 이 있다.
주택연금 예상수령액
주택연금 종신지급방식의 경우 예상수령액은 아래와 같다. 70세 기준 주택 가격에 따라 3억원 주택은 90만 1천원, 6억원 주택 1백80만 3천원, 9억원 주택 2백 70만 5천원, 12억원 주택 3백 3십1만 5천원이다.
주택 종류별, 지급방식별 자세한 주택연금 예상 수령액은 주택금융공사 홈페이지에서 확인할 수 있다.
주택연금의 장점과 단점
주택연금의 장점
- 평생거주하면서, 평생지급된다. 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 동일금액 지급이 보장된다.
- 국가 기관이 보증하여 연금지급 중단 위험이 없다.
- 합리적인 상속 : 부부 모두 사망 후 주택은 처분하여 정산되는데, 1)주택처분금액 > 연금지급총액 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아가며, 2)주택처분금액 < 연금지급총액 경우 부족분에 대해 상속인에게 별도 청구하지 않음.
- 세제 혜택 : 1)가입시 주택구입 면허세 최대 75% 감면, 농특세, 주택채권매입의무를 면제해준다. 2)연금을 받고 있는 동안 소득세 연간 200만 한도 소득공제, 재산세 최대 25% 감면의 혜택이 있다.
- 주택연금 전용계좌 이용 가능 : 안정적인 연금 수령을 위해 주택연금으로 입금된 금액에 대해 압류가 금지되는 주택연금 수급 전용통장을 신청하여 사용할 수 있다.
주택연금의 단점
- 주택 가격이 상승할 경우 시세 반영이 어렵다. 단점이자 장점일 수 있는데, 주택연금 이용 도중 주택 가격이 오르거나 내리더라도 최초 계약 당시 확정된 연금으로만 지급된다.
- 비용 발생이 된다. 가입초기 주택가격의 1.5% 초기 보증료와 보증잔액의 연 0.75%를 매월 납입한다. 매달 대출잔액 = (월지급액 + 월보증료 + 전달대출잔액의 이자) 의 형식으로 대출잔액에 이자가 가산되는 복리 형식으로 쌓여갑니다. 모든 보증료는 현금으로 납부하는 것은 아니고 쌓여가다가 정산된다.
- 재개발, 재건축, 리모델링 등으로 이주할 경우 주택연금 계약은 유지할 수 있지만 이주비 대출 등을 받지 못할 수도 있다.
이상 주택연금 가입조건 및 장단점에 대해 알아보았습니다.
특별한 노후 준비를 하지 못한 분들에게 최적의 연금 대안으로 등장하고 있는 주택연금에 대해 알아 보았는데, 각자의 여건과 경제력에 맞게 종신형, 주담대 상환용, 신탁방식 등을 활용하여 안정적인 노후 생활을 계획하도록 하자.
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