서울역 서쪽 서계, 공덕, 청파는 저층 주거 밀집지역으로 이루어져 있다. 최근 서울시는 이 일대를 신속통합기획으로 확정하면서 개발 사업을 추진하고 있다. 이번 포스팅에서는 신속통합기획을 확정하고 도시계획 심의를 통과한 청파 2구역에 대한 사업 개요와 입지 분석 등에 대해서 알아보겠습니다.
청파2구역 재개발사업 개요
ㅇ 위치 : 용산구 청파동 1가 89-18번지 일대
ㅇ 면적 : 82,558.4㎥
ㅇ 사업 규모 : 용적률 250%, 지하2층, 지상 25층, 20개동, 임대주택 포함 총 1,905세대 공급
ㅇ 토지등소유자 : 1,388
ㅇ 주거환경 / 노후주택 비율 : 70%
ㅇ 추진 경위
- ’23. 7. 신속통합기획 가이드라인 확정
- ’23. 10.∼11. 주민공람 및 주민설명회, 구의회의견청취
- ’24. 7. 도시계획 수권분과위원회 심의 수정가결
청파2구역 재개발사업 입지 분석
ㅇ 교통
- 4호선 서울역과 숙대입구역 중간에 위치하고 있으며, 서울역은 1호선과 4호선의 환승역이다.
- 사업 구역을 크게 보면 4호선, 5호선, 6호선 라인에 둘러 싸여 있지만 물리적으로는 4호선, 1호선 서울역이 가까우며, 5호선 애오개역도 도보로 이용이 가능하다.
- 주요 업무지구 강남까지는 서울역을 이용 시 29분, 여의도는 16분이 소요되며, 5호선 애오개역을 이용 시 7분이 소요된다.
- 주요 업무지구인 강남, 종로, 여의도를 30분 이내로 이용할 수 있을 만큼 교통적인 입지는 정말 좋다.
ㅇ 교육
- 단지가 조성되고 나면 청파 초등학교와 인접하고 있어 초품아 단지가 된다.
- 사업 구역 북쪽으로는 배문중학교, 배문고등학교와 인접하여 초, 중, 고가 모두 사업 구역에 인접하고 있어 도보로 초, 중, 고를 이용할 수 있다.
ㅇ 환경
- 사업 구역 남쪽으로 효창공원과 인접하고 있으며, 동쪽으로는 남산, 동남쪽으로 용산공원을 이용할 수 있어 자연환경은 매우 우수하다.
- 명동과 용산이 근접 거리이며, 여의도 또한 가까워 서울의 주요 쇼핑, 마트 등의 생활편의 시설 이용은 매우 우수하다.
ㅇ 주변 시세
- 청파 2구역이 포함된 서울역 서쪽 블럭은 서계통합 신속통학기획, 공덕 8구역, 청파 1구역 등 재개발 사업이 추진되고 있습니다.
- 청파 2구역이 포함된 서울역 서쪽 만리재로 아래쪽 블럭에 시세를 비교할 단지는 2022년에 입주한 용산데시앙포레가 있으며, 384세대로 비교적 작은 단지입니다. 시세는 33평 기준 14억을 기록했습니다.
- 서울역과 가까운 만리재로 위쪽에 위치한 서울역센트럴자이는 2017년 입주하였으며, 1,341세대로 34평기준 17억입니다.
- 애오개역 앞에 위치한 마포자이힐스테이트라헬스는 최근에 33평기준 17.2억에 분양하였습니다.
- 청파 2구역은 서울역 인접성 및 초,중,고가 인접한 교육 여건 등을 감안할 때 17억 이상의 가치를 보여줄 것입니다.
ㅇ 청파2구역 조합원분양 및 일반분양 산정(출처 정비계획 결정안)
- 2023년 정비계획 결정안을 보면 84(공급면적 102.67㎡) 기준 조합원 분양가는 대략 4천만원, 12.4억이다.
- 최근 분양한 마포자이힐스테이트라헬스 84기준 분양가는 17.2억으로 현재 시점에서도 약 5억의 안전마진이 있다.
ㅇ 청파2구역 공사비 및 일반분양가 변동에 따른 비례율 민감도(출처 정비계획 결정안)
- 최근 분양한 재개발 사업 단지의 평당 공사비는 대략 6~7백만원 대이다.
- 작년 정비계획 결정안에 제시된 비례율 민감도를 보면 84기준 일반분양가 47백만원일 경우 공사비에 따라 다르겠지만 비례율은 100%을 넘는다.
- 2024년 이후 서울의 분양가는 5천을 넘고 있으며, 공사비는 7백만원을 넘어가고 있다.
- 이러한 현상을 종합해볼 때 청파 2구역의 비례율은 보수적으로 봐도 110% 내외일 것이다.
ㅇ 청파2구역 재개발사업 위치도
ㅇ 청파2구역 재개발사업 조감도
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